Wohnung verkaufen in München: Ablauf, Unterlagen, Kosten

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Wert ermitteln. Vor allem anderen steht eine belastbare Preiseinschätzung. Sie entscheidet über alles Weitere: Ein zu hoch angesetztes Objekt bleibt am Markt stehen, verliert nach einigen Wochen an Aufmerksamkeit und wird am Ende oft unter dem Preis verkauft, der von Beginn an realistisch gewesen wäre.

2. Unterlagen zusammenstellen. Das dauert erfahrungsgemäß am längsten, weil Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Protokolle nicht über Nacht zu bekommen sind. Wer damit erst nach dem ersten Interessenten anfängt, verliert ihn womöglich.

3. Vermarktungsunterlagen erstellen. Fotos, Grundriss, Exposé. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen bereits in der Anzeige stehen.

4. Besichtigungen. Einzeltermine statt Massenbesichtigung, davor die Prüfung der Interessenten.

5. Kaufvertrag. Der Entwurf kommt vom Notar, beide Seiten haben mindestens zwei Wochen Zeit zur Prüfung — diese Frist ist bei Verbraucherverträgen gesetzlich vorgesehen (§17 Abs. 2a BeurkG).

6. Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Zwischen Notartermin und Geldeingang liegen in der Regel mehrere Wochen, weil Grundbuchvormerkung und Lastenfreistellung abgewickelt werden müssen. Die Übergabe erfolgt danach, mit Protokoll und Zählerständen.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Für eine Eigentumswohnung sind das üblicherweise: Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, der Nachweis der Instandhaltungsrücklage — und bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag.

Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und übergeben werden, und seine Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen (§§80, 87 GEG). Fehlt er, drohen Bußgelder — und Abmahnungen.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen liest heute jeder ernsthafte Käufer. Steht dort eine beschlossene oder absehbare Sanierung, kommt sie ohnehin zur Sprache. Besser, Sie bringen sie selbst zum richtigen Zeitpunkt zur Sprache, als dass sie kurz vor dem Notartermin zur Preisverhandlung wird.

Welche Kosten anfallen

Beim Verkäufer liegen üblicherweise: der Energieausweis, die Beschaffung fehlender Unterlagen, gegebenenfalls die Löschung von Grundschulden im Grundbuch — und die Maklerprovision, soweit vereinbart.

Beim Käufer liegen üblicherweise Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen meist rund 1,5 bis 2 %).

Die Provision teilen sich beide. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson darf der Verkäufer höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§§656c, 656d BGB).

Läuft noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie den Betrag vor dem Verkauf schriftlich ab — er kann fünfstellig sein und die Rechnung verändern.

Steuern: die Zehnjahresfrist

Verkaufen Privatpersonen eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§23 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre ist er es nicht.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Frist.

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt möglicherweise als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fallen Gewerbesteuer an und die Zehnjahresfrist greift nicht mehr.

Das ersetzt keine Steuerberatung. Sprechen Sie über diese Punkte mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Verkauf einleiten — hinterher lässt sich wenig gestalten.