Immobilie geerbt — was jetzt zu tun ist
Nach einem Erbfall laufen mehrere Fristen gleichzeitig, während die Beteiligten meist mit anderem beschäftigt sind. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.
Zuerst: die Sechswochenfrist
Eine Erbschaft kann innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufung ausgeschlagen werden (§1944 BGB). Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen — mitsamt etwaiger Schulden und laufender Darlehen auf der Immobilie.
Verschaffen Sie sich deshalb als Erstes einen Überblick: Welche Belastungen stehen im Grundbuch? Läuft noch ein Darlehen? Gibt es Wohnrechte oder Nießbrauch? Bei einer überschuldeten Immobilie ist die Ausschlagung manchmal die vernünftigere Entscheidung.
Lebte der Erblasser im Ausland oder halten Sie sich dort auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Erbschein und Grundbuch
Für den Nachweis der Erbenstellung brauchen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht — es sei denn, es liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, das genügt den Grundbuchämtern meist ebenfalls.
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach kostet sie. Auch wer verkaufen will, kommt an ihr nicht vorbei: Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch steht.
Beides braucht Zeit — Erbscheinverfahren dauern je nach Gericht Wochen bis Monate. Wer erst nach dem ersten Kaufinteressenten damit anfängt, verliert ihn.
Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie kann über die Immobilie nur gemeinsam entscheiden — ein Verkauf braucht die Zustimmung aller.
Das ist der häufigste Grund, warum geerbte Immobilien jahrelang leer stehen. Meist liegt es nicht an bösem Willen, sondern an unterschiedlichen Informationsständen: Einer hat den Wert im Kopf, den ein Nachbar 2019 erzielt hat, ein anderer eine Online-Schätzung, ein dritter emotionale Gründe.
Was hilft, ist eine neutrale Bewertung, die alle gleichzeitig erhalten. Auf einer gemeinsamen Zahlenbasis lassen sich die eigentlichen Fragen klären: verkaufen, vermieten oder eine Auszahlung unter den Erben.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Sie führt fast immer zu einem schlechteren Ergebnis als ein freihändiger Verkauf — sie sollte das letzte Mittel sein, nicht das erste Druckmittel.
Steuern: zwei verschiedene Dinge
Erbschaftsteuer fällt nach Freibeträgen an, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Für Ehegatten und Kinder gibt es zusätzlich eine Befreiung für das selbstgenutzte Familienheim, wenn die Erben es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen — bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche.
Die Zehnjahresfrist beim späteren Verkauf (§23 EStG) läuft nicht neu an: Erben treten in die Frist des Erblassers ein. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf für Sie steuerfrei — selbst wenn Sie erst gestern geerbt haben. Das ist einer der am häufigsten übersehenen Punkte.
Beides gehört mit einem Steuerberater durchgesprochen, bevor Entscheidungen fallen. Die Beträge sind zu groß für Faustregeln.
Verkaufen, vermieten oder behalten
Es gibt keine richtige Antwort, aber eine sinnvolle Reihenfolge: Erst den Wert kennen, dann die steuerliche Lage klären, dann entscheiden.
Gegen längeres Behalten sprechen laufende Kosten, die niemand bemerkt: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Heizen im Winter gegen Feuchtigkeit. Eine leerstehende Immobilie kostet auch dann Geld, wenn sich niemand um sie kümmert — und verliert an Zustand.
Für eine Vermietung spricht, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig ist und Zeit gewinnen möchte, oder wenn die Zehnjahresfrist des Erblassers noch läuft.
Beginnen Sie mit der Sechswochenfrist und dem Grundbuch, holen Sie früh eine neutrale Bewertung ein und geben Sie sie allen Miterben gleichzeitig. Das löst die meisten Konflikte, bevor sie entstehen.